家賃対策とメキシコシティの新政策議論

Ciudad de México政府が2025年に発表したBando 1は、家賃の急騰抑制を目的に導入され、過去の家賃凍結政策と比較されている。

家賃規制とメキシコシティの現状

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Ciudad de México政府が2025年に発表した「Bando 1」は、家賃高騰によるジェントリフィケーション（地域の高級化）と住民の追い出しを防ぐことを目的とした新政策である。この発表は、メキシコで第二次世界大戦中から1970年代まで適用されていた「renta congelada（家賃凍結）」政策との比較を呼び起こし、社会的議論を活発化させている。

家賃凍結政策は、1942年7月24日にManuel Ávila Camacho政権下で導入され、「Distrito Federal内で家賃はどの理由でも増額できない」と定められた。当時の背景には、戦争経済、インフレ、物価高騰があり、労働者層を住宅市場から排除しないための非常措置だった。

対照的にBando 1は、住宅市場の歪みへの危機的対応ではなく、ジェントリフィケーションによる多様性喪失を抑える「正義のための住宅政策」として位置づけられている。物件の短期賃貸（Airbnbなど）への規制や、既存住民の参加を前提とする点も、過去政策と異なる要素である。

家賃凍結政策の経緯と課題

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1940年代から施行された家賃凍結政策は、その後も1943年、1945年、1947年、1948年の法令で強化された。地元メディア「Análisis de los contratos de renta congelada（1992年）」によれば、これらは契約更新の自動延長を強制し、大家の意向に関係なく賃貸契約が続行された。

この結果、家主にとっての利益が減少し、物件の維持管理への投資意欲が薄れ、都市部の賃貸住宅の老朽化が進行した。さらには、家賃改定には裁判所の承認が必要となり、市場全体が硬直化。結果的に、放置された建物の増加、都市景観悪化が深刻化した。

一方、Bando 1では、賃料改定が「インフレ率」に連動する形で毎年調整可能とされ、中央政府が一律に決定した戦後の政策と異なり、地域住民の意見を反映する「revolución participativa（参加型革命）」の枠組みを持つ。

Bando 1の目的と新たな調整メカニズム

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Bando 1は、ジェントリフィケーション対策として都市の社会的多様性を守ることを狙いとしている。Leonardo González Tejeda氏（不動産専門コンサルタント）は、「Bando 1は過去の硬直的な家賃凍結とは異なり、インフレ率や住宅市場の合理的指標に基づく柔軟な仕組み」と述べた。

さらにBando 1では、短期賃貸プラットフォーム規制、借家人の権利保護、公共住宅支援、区域保護など、9つの包括的な政策パッケージとして構成されている。これにより、単純な家賃規制にとどまらず、経済プラットフォームによる住宅市場変動にも対応可能とされている。

不動産業界の懸念と議論の焦点

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一方で、メキシコの不動産業界はBando 1に慎重姿勢を見せる。Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios（AMPI、メキシコ不動産専門家協会）のKarim Oviedo Ramírez会長は、「住宅供給が伴わないまま価格抑制のみを進めれば、市場機能の低下を招く」と警鐘を鳴らした。

彼は、「15年計画での投資を考えている不動産業者が、2年目で家賃が抑制されれば、投資回収計画が崩壊する可能性がある」としており、持続的な住宅建設計画なしでは有効性が限定的だとする見解を示した。

さらに、1943年の法令第2条では「家賃は直接的にも間接的にも値上げできない」と規定されており、違反すれば「12か月分の家賃相当額の罰金」が科される厳格な仕組みであった。Bando 1はこのような硬直性を排除し、柔軟なモニタリング体制と定期的見直しを導入しているが、根本的な住宅不足は政策効果に影を落とす懸念がある。

Leonardo González Tejeda氏も「住宅不足は構造的課題であり、Bando 1の実効性を左右する」と指摘。AMPI側も「家賃だけを抑えるのではなく、新たな住宅建設を積極的に促す政策が重要」としている。

このように、Bando 1は過去の家賃凍結政策から多くを学びつつ、都市空間の多様性維持を目指す現代的政策として導入されたが、住宅市場構造への影響については今後も議論が続く見通しである。